Satış vaadi ve kat karşılığı inş. sözleşmesi

Sevgili meslektaşlarım.

genelgelerimizin bir çoğu hakikaten çarpık veya, lastikli; nereye çekersen oraya gidiyor, doğrumu!!! doğru.

Bu türlü akit ve işlemlerde En guzel iş nedir, harç ve damga tahsili konusunda fazla almak, az almaktan daha iyidir. aksini ispat eden Müşterilerimiz var ise bu konuda vergi dairesine bir dilekçe ile baş vurabilirler, aksini ispat ederlerse ise ; haa!! o zaman fazla alınan harç veya damga vergisinin geri ödemesi kolay. gerçekten kolay. (vergi dairesine yatırılmadı ise, direk iade makbuzu kesiyoruz) imzasını bizde kalan makbuza alıyoruz.

Ezelden başımdan geçti böyle bir durum. Müşteri dilekçesini vermiş vergi dairesine, aksini ispat etmiş, vergi dairesinin o yazısına istinaden; vergi dairesine yatırmış olduğumuz o harcı veya damga vergisini, verği dairesi taa üç ay sonra ilgiliye ödemişler. vergi dairesi sadece bizden yevmiye defterinin fotokopisini istemişlerdi. (yazışma konusunda bizde yardımcı olduk) alınan beyiyeleride vergi dairesi bizden geri istedi, bizde geri verdik. vs vs. ;D

ÖZGÜR İLTAŞ yazdı:

Gülhan Hanım;

Rayiç değer + ilave verilecek para (15 TL) toplamı vergiye tabi değer olacak, aman atlamayın

özgür beye aynen katılmakla beraber

1-Emlak beyan değeri yüksekse emlak beyan değeri+15000 TL bedel üzerinden

2-Tapudaki bedel emlak beyanından yüksek ise tapudaki değer+15000 TL bedel üzerinden

3-Beyan edilen değer emlak beyanından veya
tapudaki değerden yüksekse beyan bedeli+15000 TL bedel üzerinden

4-Şayet cezai bedel bunların hepsinden yüksekse cezai bedel

işleme alınır diye düşünüyorum

69- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Arsa Sahibine Ödenecek Kira Yardımı-İkinci Değerin Kira Sözleşmesi Olarak Nitelenmesi-Damga Vergisi Oranı

1- 2982 sayılı Yasa’dan yararlanmak istemeyen kat karşılığı inşaat yapılması ile ilgili mukavelelerin incelenmesinde, taraflarca gösterilen arsa bedeli dışında, müteahhidin inşaat yapılacak yerdeki binadan çıkmak durumunda kalan gayrimenkul sahiplerine ayrıca yapım süresince kira bedeli de ödeyeceği kabul edildiği halde, sırf kiraya ait taahhüdün kira akdi sayılması suretiyle, bu meblağdan %1,5 nispetinde damga vergisi alındığı saptanmış, ...yevmiye numaralı muamelelerdeki eksiklikler birlikte bulunmak suretiyle gidertilmiştir.

* Kira akdi, belirli bir bedel karşılığında, gayrimenkul veya menkul bir malın kullanma hakkının kiralayana devrinden ibaret olup, söz konusu sözleşmeler nedeniyle, inşaatı yapanın kendisine ait bir meskeni diğer akide belirli bir ücret gösterip, bunu mahsup ederek tahsisi durumu hariç evsiz kalan mal sahiplerine bir mesken kiralamaları konusunda nakden yardımda bulunmayı vaadetmesi, bu mahiyette sayılamayacağı ve bu hali ile sıradan bir taahhütname olduğu için, bu konudaki yüklenimlerin de 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 1 sayılı Tablosunun I/A-1 maddesi uyarınca % 7,5 nispetinde damga vergisine tabi tutulması icabettiğinin unutulmaması,

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Bedeli-Kira Yardımı-Birbiri ile İlgili İş Sayma-Harç ve Damga Vergisi

2- Kat karşılığı inşaat yapılması ile ilgili mukavelelerin incelenmesinde, taraflarca gösterilen arsa bedeli dışında, müteahhidin inşaat yapılacak yerdeki binadan çıkmak durumunda kalan gayrimenkul sahiplerine, ayrıca yapım süresince kira bedeli de ödeyeceği kabul edildiği halde, bu meblağın hesaba katılmadığı, bunların birbiri ile ilgili iş sayıldığı, Örneğin;

...yevmiye sayılı, 3 imzalı muamelede, 22.500.000 TL değerli arsa üzerine 20 ay süre içinde apartman inşası hususunda anlaşıldığı sıra, yapımcının bu müddet içinde her ay 50.000 TL toplam olarak 1.000.000 TL da kira yardımı yapması konusunda mutabık kalındığı halde, 63.450 TL yerine 2.700 TL noksanıyla 60.750 TL harç, 176.250 TL yerine 7.500 TL noksanı ile 168.750 TL damga vergisi,

...yevmiye numaralı, üç imzalı sözleşme ile 8.000.000 TL değerli, üzerinde eski bir ev bulunan taşınmaza, müteahhitçe apartman yapılırken, 21 ay müddet boyunca mal sahiplerine ayda 100.000 TL kira bedeli verilmesi kabul olunmasına rağmen 27.270 TL yerine 5.670 TL noksanı ile 21.600 TL harç, 75.750 TL yerine 15.750 TL eksiğiyle 60.000 TL damga vergisi,

Alındığı,

Görülmüş, birlikte hesaplanan noksanlıklar için gereği ifa ettirilmiştir.

İnşaat mukavele değeri ile binanın yapımı sırasında müteahhitçe verilecek kira yardımı sebebiyle taahhüt edilen yüklenim arasında birbirinin yerine geçmek ve Harçlar Kanunu’nun 46 ve Damga Vergisi Yasası’nın 6. maddesindeki anlamda birbiri ile ilgili olmak gibi bir durum olmadığından, bunların mukayesesi suretiyle harç ve vergi alınamayacağının, her iki işlem ve bunların konusu vergi matrahları ayrıca harçlandırılıp, vergilendirilerek, hepsinin toplanması gerektiğinin bilinmesi,

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Alınacak Daire (Arsa Payı) Bedeli-Ayrıca Nakit Para Verme-Kira Yardımı

3- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tetkikinde;

... sıra sayılı işlemde, taraflarca arsa değeri 1.000.000 TL olan yere müteahhitler M.A.Y. ile S.K. tarafından yapılacak apartmandan, mülk sahibi A.K.K’ya üç daire verileceği, ayrıca muhtelif tarihlerde aşamalı biçimde 500.000 liranın da nakden ödeneceği kabul olunduğu halde, yalnız arsa bedeli esas alınarak 3 imza itibariyle asıl için, 4.050 TL yerine 2.700 TL harç, 11.250 TL yerine 7.500 lira damga vergisi hesaplanıp alındığı,

... numaralı da 4 arazi malikinden A. E’ye 4.050.000 liralık taşınmaz üzerine inşa olunacak dairelerden bir bölümü ile birlikte 4.000.000 liranın da para olarak tediyesi yanında, yapım işinin devam edeceği 16 ay boyunca İzmir’de adresi verilen bir meskenin tahsis olunacağı ve buna ilaveten geçinmesi için ayda 20.000 TL ödeneceği belirtilmesine rağmen, sırf 8.050.000 liranın matrah olarak kabul olunduğu,

5 imza itibariyle 36.225 TL harç, 60.375 TL damga vergisi bedeli alındığı,

-Bakım giderinin (16X20.000.-=320.000 liranın) vergi değerine katılmadığı saptanmıştır.

İş kâğıdında zikri geçen rakamlara göre eksik olan 1.440 TL harç ile 2.400 TL damga vergisi,

İlk muameledeki noksanlıklarla birlikte tamamlattırılmıştır.

* Harçlar Kanunu’nun 38/2. maddesinde gösterilen, pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi, cezaî şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütler hariç, söz konusu durumlarda olduğu gibi asıl akdin ya da yüklenimin konusunu oluşturan değerlerin; muhtelif bölüm ve parçalardan ve sebeplerden meydana gelmesi halinde, bunların toplanması suretiyle mukavele veya taahhüt harç ve vergi matrahının saptanması,
Yine Harçlar Kanunu’nun 42. maddesi mucibince, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavelede, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburi olduğundan,

Taraflar arasında kurulan sözleşme ile akdin ana unsurlarını oluşturan birden fazla değerlerin toplanması suretiyle (mukavele konusunun) ortaya çıkarılması icabettiğinden cezaî şart, pey akçesi, zamanı rücu, ücret tevkifi gibi akdin müeyyidesi kabilinden olanlar hariç diğer edim karşılıklarının bir araya getirilmesi sonucu oluşacak rakama göre harç ve damga vergisi alınması,

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Değeri ve Vergi Borcunu Ödemede Yardımcı Olma Taahhüdü-Kira Yardımı

4- Zaman zaman işlemler birden çok değeri muhtevi bulunduğu halde, bunların bir bölümünün nazara alınmadığı,

Örneğin;

...yevmiye sayılı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, üzerine bina yapılacak arsanın değeri (1.200.000 TL) olarak kabul edilip, mukaveleye (2.500.000 TL) cezaî şart konurken, taraflardan yapımcının akdin 6. maddesi inşaat bitip, iskân ruhsatı alınacağı zaman emlak sahibine ayrıca Emlak Alım Vergisine katkıda bulunmak üzere 500.000 TL vermeyi de taahhüt ettiği göz önünde tutulmadan, yalnız ilk değer üzerinden harç tahakkuk yapıldığı, böylece (2) imza itibariyle (900 TL) harç eksikliğine neden olunduğu,

... yevmiye sayılı, (600.000 TL) değerli, aynî nitelikteki mukavelede, müteahhit, apartmanın yapılacağı arazi üzerindeki eski binada oturduğu için orayı boşaltmak durumunda kalan arsa sahibi için yapım süresi olan 24 ay müddetle ayrıca muntazaman (10.000.-er TL) kira yardımı vermeyi kabul ettiği iş kâğıdına yazılmasına rağmen, (3) imza itibariyle (840.000 TL) toplam değer matrah alınarak (2.268 TL) harç, buna nazaran da damga vergisi (6.300 TL) tahakkuk ettirilmesi icap ederken, (4.680 TL) harç, (4.500 TL) damga karşılığı alındığı,

Anlaşılmış, belirtilen işlemlerdeki noksanlıklar denetim sırasında tamamlattırılmıştır.

* İşlemlerin muhtevalarının iyi bir şekilde okunması, eğer taraflara yükletilen mükellefiyetler birden çok unsurdan oluşuyorsa, bunların toplamının alınması,
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa değeri yanında, müteahhidin, arsa sahibine kendisine düşen işleri yapabilmek için parasal yardımda bulunmayı vaad etmesinin veya sözleşme sırasında kira yardımında bulunmasının birer ek yüklenim ve değer oluştuğunun bilinmesi,

Ancak asıl yükümlülüğün dışında kalan cezaî şart, pey akçesi, zamanı rücu gibi değerler için 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38/2 ve 488 sayılı Damga Vergisi Yasası’nın 6. maddelerinin göz önünde bulundurulması,

Kat karşılığı inşaat akti birim fiyat ve cezai şart

5-2005/5523 yevmiye nolu, önceden yapılmış kat karşılığı inşaat akdine ek olarak yapılan, 1.000,00 TL değerli, dairelerin paylaşımını belirleyip yapılan sözleşmeye uymayan tarafın iki villanın bedelini (toplam 90.000,00 TL) cezaî şart olarak ödeyeceğinin de belirtildiği halde, bunun nazara alınmaması neticesinde, damga vergisinin 675,00 TL yerine 667,50 TL noksan olarak 7,50 TL,

2005/10498 yevmiye nolu, 100. yıl 2. küçük sanayi sitesi yapı kooperatifinin, işyeri yapılması amacı ile taşeron olarak müteahhit ile yaptıkları sözleşmede, yapılacak inşaatın 1488 metrekare olup, metrekare birim fiyatının ise 315,00 TL olarak belirlendiğinin ve bunun tek fatura ile gösterileceğinin, ödemelerin ise inşaatın geldiği aşamaya göre bölümler halinde yapılacağının kararlaştırıldığı işlemde, matrahın 468.720,00 TL yerine işlemde bahsi geçen ve ödenecek prim ve keseneklerin 13.150,00 TL’nden aşağı olamayacağının değer olarak nazara alınıp harcın, 843,70 TL yerine 808,19 TL eksiği ile 35,51 TL, damga vergisinin, 3.515,40 TL yerine 3.416,77 TL noksanı ile 98,63 TL alındığı belirlenmiştir. (6)

* Taraflar arasında kurulan sözleşme ile aktın ana unsurlarını oluşturan birden fazla değerlerin toplanması suretiyle mukavele konusunun ortaya çıkarılması icabettiğinden, cezaî şart, pey akçesi, zamanı rücu ve ücret tevkifi gibi mukavelenin müeyyidesi kabilinden olanlar hariç diğer edim karşılıklarının bir araya getirilmesi sonucu oluşacak rakama göre harç ve damga vergisi alınmasının,

Harçlar Kanununun 46. maddesi uyarınca bir tek gayeye matuf olarak düzenlenmiş olan birbiriyle ilgili işlemlerin bir arada bulunduğunun kabulü iktiza ettiğinden, bunlardan en yüksek değerde harç alınmasını gerektiren iş üzerinden harç, Damga Vergisi Kanununun 6/2. maddesi gereğince de bir kâğıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları taktirde damga vergisinin en yüksek vergi alınmasını gerektiren işlem üzerinden alınacağının hatırdan çıkarılmaması,

6- 2004/863 yevmiye sayılı, 60.000 TL arsa değeri belirlenen ve müteahhit firmanın inşaatı zamanında bitirememesi veya taraflardan birinin akdi haksız olarak feshetmesi halinde arsa sahiplerine isabet eden ve iş kâğıdında belirtilen yapılacak olan dairelerin %30’u ve iş yerlerinin % 40’ının bayındırlık maliyet bedeli kadar cezaî şartı da içerdiği halde, bunun nazara alınmaması sonucunda, dairelerin metrekaresinin belirlenmemesi nedeniyle matraha ilave edilmemesi uygun ise de, işyerlerinin 15.815 metrekare olup arsa sahiplerine verilecek % 40’ının da, 6.326 metrekare olduğu, 2004 yılı bayındırlık maliyeti olan 402,00 TL ile çarpımı sonucu bulunan miktar olan 2.543.052,00 TL matrah üzerinden damga vergisinin, 19.072,89 TL yerine 18.622,89 TL eksiği ile 450,00 TL tahsil olunduğu müşahede edilmiş, vergi dairesine ihbar müzekkeresi yazılmıştır.

* Türkiye Noterler Birliğinin 1996/24 sayılı genelgesinde de açıklandığı gibi 492 sayılı Harçlar Kanununun 38. maddesinin 2. fıkrasındaki "pey akçesi, zamanı rucü, ücret tevkifi, cezaî şart gibi bir akdin müeyyidesi kabilinden olan taahhütlerden, başlı başına bir akde konu olmadıkça harç alınmaz." hükmü gereğince, inşaat sözleşmesinin müeyyidesini teşkil eden cezaî şart taahhüdünün aynı akit muhtevasında düzenlenmiş olmasından dolayı, bu taahhüdün ihtiva ettiği para miktarının harç uygulamasında dikkate alınmaması gerektiği, Damga Vergisi Kanununun 6. maddesi uyarınca, birbiri ile ilgili ve bir arada yapılan inşaat sözleşmesi ve cezaî şart gibi işlemlerden, bunlardan en fazla olan damga vergisinin tahsil edilmesi icabettiğinin göz önünde bulundurulması,

7) Bir kısım inşaat akitlerinin incelenmesinde;

a) 2006/25379 yevmiye sayılı, beş imzalı, 21.000 TL asgari emlak değeri yanında, 15.000 TL’nin arsa sahibi M.A’ya ödeneceği ve inşaat süresi olan 18 ay boyunca toplam 4.500 TL’nin da kira parası olarak müteahhit tarafından bir diğer arsa sahibine ödeneceğinin kararlaştırıldığı işlemde sadece ilk değerin esas alınması sonucu harcın, 182,25 TL yerine 87,75 TL eksiği ile 94,50 TL, damga vergisinin 303,75 TL yerine 146,25 TL noksanı ile 157,50 TL,

(2007/5524 yevmiye nolu, üç imzalı, 115.200 TL emlak değeri olan ve müteahhidin 40 ay boyunca kira parası olarak aylık 200 USD (1,4360) ödemeyi taahhüt ettiği işlemde bu miktarın matraha eklenilmemesi sonucu harcın, 31,02 TL, damga vergisinin 86,16 TL eksik alındığı)

b) 2007/27055 yevmiye numaralı, üç imzalı, 79.000 TL arsa bedelli, haksız yere sözleşmeyi fesheden tarafın akdin 5. maddesine göre arsa değeri ile birlikte müteahhidin yapmış olduğu belgeli masrafların beş katının tazminat olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı kat karşılığı inşaat akdinde, arsa değerinin 79.000x5=395.000 TL, noter masrafının 1.041,86 TL x 5 = 5.209,30 TL olmak üzere toplam 400.209,30 TL matrah yerine 79.000 TL’nin alınması neticesinde damga vergisinin 3.001,57 TL yerine 2.409,07 TL noksanı ile 592,50 TL,

Olarak tahakkuk ve tahsil edildiği anlaşılmış, noksanlıklar rıza tahtında ikmal ettirilmiştir.

* Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirilmek suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir değer beyan edilmiş ise bu değerin esas alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da 2006/31 sayılı genelgenin göz önünde bulundurulması, ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karşılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde belirtilen genelge esaslarının dikkate alınacağının da unutulmaması,

Asıl işlem veya mukavelenin damga vergisi nisbeti ile cezai şart, tazminat taahhüdünün damga vergisi oranı arasında bir bağlılık bulunmadığından, her halükarda cezai şart veya tazminat taahhüdünün damga vergisinin binde 7,5 oranında tahakkuk ettirilmesi,

Kat karşılığı inşaat akdi, yüzde hesabı ile değerin belirlenemeyeceği

8- 2008/7526 yevmiye sayılı iki imzalı sözleşmede, …. mevkiinde kâin ve tapuda 31 pafta, 5759 parselde kayıtlı 288400 m2 arsanın imar planı gereğince %35’inin kamuya terkinden sonra kalan kısmın 40/100 hissesinin mal sahibi uhdesinde kalmak suretiyle 60/100 hissesinin 19.800 TL bedelle müteahhide satışının vaad ve taahhüt edilerek düzenlenen satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüzde oranlaması yapılmak suretiyle arsa değerinin (100/100)'ünün 33.000 TL matrah olarak kabulü sonucunda 35,64 TL yerine 23,76 TL fazlası ile 59.40 TL harç, TL 148,50 yerine 99 TL fazlası ile 247,50 TL damga vergisi alındığı görülmüştür.

- TNB’ nin 2006/31 sayılı genelgeside göz önünde tutularak, İstanbul GİB'nın B.07.1.GİB.4.34.18.01.3.1.36.36./1393 sayılı mütalaalarına göre 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 nci maddesinde, “noter işlemlerinden bu kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olanları noter harçlarına tabidir.” denilmekte olup, 42 inci maddesinde de; değer veya ağırlık ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (2) sayılı tarifede yazılı değer veya ağırlık esastır.

Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburidir.” hükmü yer almaktadır.

Kanuna ekli (2) sayılı tarifenin I/1 inci bendinde de, muayyen bir meblağı ihtiva eden her nevi senet, mukavelename ve kâğıtlardan beher imza için binde 0,90 oranında harç alınacağı açıklanmıştır.

Bu hükümlere göre, düzenlenen satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan bedel üzerinden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (2) sayılı tarifenin I/1 inci bendi uyarınca binde 0,90 oranında harç,

Söz konusu sözleşmenin ihtiva ettiği tutar üzerinden binde 7,5 oranında damga vergisi alınacağının bilinmesi,

Mali Danışmanlık 7378
Ankara,4 Mayıs 2006
Özü: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde harç ve damga vergisi hk.

G E N E L G E
( 31 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

İLGİ: a) 28.02.1991 günlü ve Gen.Sek. 2118 (1991/7),
b) 16.08.1991 günlü ve Gen.Sek. 8449 (1991/53),
c) 22.08.1995 günlü ve Hukuk 10903 (1995/59),
sayılı Genelgelerimiz.

İlgide kayıtlı Genelgelerimizle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanacak harç ve damga vergisine ilişkin prensipler açıklanmıştır.
Bununla birlikte uygulamada ortaya çıkan yeni durumlar yönünden İstanbul Noter Odası Başkanlığından alınan bir yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide devredilecek olan hisse değerinin mi, yoksa arsanın değerinin mi nispi harç ve damga vergisine tabi tutulacağı sorusu, müracaatçı Oda yazısı ekinde gönderilen Gelir İdaresi Başkanlığına ait 07.09.2004 günlü ve 41425 sayılı yazı da dikkate alınarak, mevcut uygulamanın bir kere daha değerlendirilmesi amacıyla Gelir İdaresi Başkanlığına intikal ettirilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığına gönderilen yazımızda;
"Bilindiği gibi Bakanlığınızın;
1- 19.02.1991 günlü ve 314-193/13373 sayılı
2- 05.08.1991 günlü ve 314-193/54844 sayılı,
3- 17.07.1995 günlü ve 39463 sayılı,
görüşlerine dayanılarak yayımlanan Birliğimiz Genelgelerinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden, inşaata tahsis olunan arsanın emlak vergisi değerinden aşağı olmamak üzere beyan olunacak değer üzerinden nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerektiği duyurulmuştur.
Buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde başkaca bir değere yer verilmediği takdirde arsanın değerinin nispi harç ve damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Diğer taraftan, Genel Müdürlüğünüzün yukarıda belirtilen yazısında, “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde” nispi harç ve damga vergisi matrahının, bu sözleşme ile müteahhide devri öngörülen kısmın değerine, yine kooperatifçe müteahhide ödenmesi akdolunan bedelin ilavesi ile bulunacak bedel olacağı açıklanmaktadır.
Bu prensipler çerçevesinde incelenen Bakanlığınız görüşünde, arsanın toplam değerinin değil, müteahhide devredilen kısmı üzerinden nispi damga vergisi ve harç alınması Bakanlığınızın evvelki görüşlerini yansıtmadığı sonucuna varılmaktadır."
şeklinde görüş bildirilerek ortaya çıkan uygulama farklılığının giderilmesi talep edilmiştir.

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığından alınan ve Yönetim Kurulumuzun 25.04.2006 günlü toplantısında görüşülen 10.02.2006 günlü ve 7846 sayılı yazıda ise; "ilgide kayıtlı yazınız üzerine, yazınızda sözü edilen hususlarla ilgili olarak Bakanlığımızda oluşan dosyalar incelenmiş ve konu ile ilgili olarak ekte bir örneği gönderilen aynı tarihli yazımızla İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gerekli talimat verilmiştir." denilmektedir.
Bakanlığın İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderilen ve bir örneği ekte bulunan 10.02.2006 günlü ve 7845 sayılı yazısında, özetle, kat karşılığı inşaat için tahsis olunan arsa ile ilgili olarak düzenlenen "düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde" 492 sayılı Kanunun 46 ve 488 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası hükmü gereğince;
- Birbirine bağlı ve asıldan doğma birden fazla akit ve işlem bulunduğu,
- Bu akit ve işlemlerin inşaat için tahsis olunan arsanın toplam değerinin birinci işlem, bu arsadan müteahhidin hissesine düşen kısma, arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek para miktarının ilavesi ile bulunacak değerleri ihtiva eden düzenlemenin de ikinci işlem olduğu,
- Bu suretle bu işlem değerlerinden daha yüksek olanının nispi harç ve damga vergisinin matrahını teşkil edeceği;
belirtilmektedir.
Bu çerçevede inşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir.
Gelir İdaresi Başkanlığının İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığına gönderdiği yazının bir örneği ektedir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,

BAŞKAN

Hasan YENİ
(İstanbul 28.Noteri)

Mali Danışmanlık 1873
Ankara, 26.01.2007
Özü: Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinde değer uygulaması hk.

G E N E L G E
( 6 )

........................ NOTER ODASI BAŞKANLIĞINA
........................ NOTERLİĞİNE

Adalet Müfettişlerince yapılan teftişlerde kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri yönünden ortaya çıkan durum neticesinde Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürl üğüne gönderilen yazımızla;
“Bilindiği üzere Maliye Bakanlığı görüşüne dayanılarak yayı mlanan 1995/59 sayılı Genelgemizde, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlemin yapıldığı tarihteki emlak vergisi değerinden aşağı olmayan bir değer beyan edileceği, noterin bu değerin gerçekten arsanın emlak vergisi değeri olup olmadığını bilemeyeceği cihetle ilgilileri bu yönde ikaz ederek. İlgililerin beyanını işleme imzaların ı alarak şerh edecekleri ve işlemi bu suretle tamamlayacakları, ancak bu durumda dahi teamülen çok düşük değerler üzerinden işlemin yapılamayacağı belirtilmiştir.
Bu nevi işlemler noterliklerde öngörülen prensipler çer çevesinde yapılmakta iken, noterlik teftişlerinde denetimi yapan müfettişlerin farklı yaklaşımları ile karşılaşılmış ve bunun sonucunda, müfettişlerce gayrimenkullerin emlak vergisi değ erleri ilgili belediyelerden sorularak bir çok işlemde damga vergisi ve harç tamamlatılması uygulaması ile karşı karşıya kalınmıştır.
Gelinen noktada Yönetim Kurulumuzun 07.11.2006 günlü toplantısında yapılan değerlendirme neticesinde noterliklerin böyle bir uygulama ile mağdur edilmemesi bakımından satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın, işlem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyesinden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işleme yaz ılması gerektiği sonucuna varılmakta ve uygulama birliğinin bu suretle sağlanması gerektiği düşünülmektedir.” şeklinde görüş bildirilerek konu hakkındaki Bakanlıkları görüşü talep edilmiştir.
Konu hakkında Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan ve Yönetim Kurulumuzun 18.01.2007 günlü toplantısında görüşülen 04.01.2007 günlü ve 00011 sayılı yazı da;
“Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bundan böyle kat karşılığı inşaata tahsis edilen arsanın iş lem tarihindeki emlak vergisi kıymetinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelenmek suretiyle işlem yapılmasının, uygulama birliğinin bu surette sağlanmasının düşünüldüğü belirtilerek, Genel Müdürlüğümüzün görüşünün sorulduğu ilgi yazınız ile konu incelendi.
Bilindiği üzere; 492 sayılı Harçlar Kanununun 41. maddesinde noter harçlarının (2) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer veya ağırlık ölçüsüne göre nispi, iş lemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınacağı, 42. maddesinin 2. fıkrasında, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her türlü mukavele senet ve kağıtlarda de ğer gösterilmesinin mecburi olduğu, 63. maddesinde, bu Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyiminin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değ erini ifade ettiği, 46. maddesinde ise, birbiriyle ilgili işlerin bir arada bulunması halinde yüksek harç alınmasını gerektiren iş üzerinden bir harç alınacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde, 488 sayıl ı Damga Vergisi Kanununun 6/2. maddesinde bir kağıtta toplanan akit ve işlemler birbirine bağlı ve bir asıldan doğma oldukları takdirde damga vergisinin en yüksek alınmasını gerektiren sözleşme veya işlem üzerinden alınacağı hükmü bulunmaktadır.
Sözü edilen Kanun hükümlerinin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı arsa devri ve inşaat sözleşmelerinde bir değer gösterilmesi zorunlu bulunmakta, dolayısı yla nispi damga vergisi ve harcın bu değer üzerinden tahsili gerekmektedir. Kanunen bildirim zorunluluğu bulunan mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde harcın hesabında vergi değ erinin esas alınacağı, aradaki farka isabet eden harcın 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edileceği 492 sayılı Harç lar Kanununun 63. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmektedir.
Diğer yandan, noterlikte yapılan işlemlerden ve düzenlenen kağıtlardan, 488 sayılı Kanun gereğince damga vergisi, 3065 sayılı Kanun gereğince katma değer vergisi, 492 sayılı Kanun gereğince noter harc ı ve 210 sayılı Kanun gereğince değerli kağıt bedeli tahsil etmesi gereken noterler, 1512 sayılı Noterlik Kanununun “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu” başlıklı 162. maddesi gereğ ince, stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumlu bulunmaktadırlar. 492 say ılı Harçlar Kanununun 127. maddesinde “Bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz” denilmektedir. Noterlerin vergi ve harç toplama yük ümlülüğüne ilişkin yukarıda arz edilen mevzuat uyarınca ve Devletin vergi kaybına uğramaması düşüncesiyle, yanlış bildirim yapılarak vergi ziyaına sebebiyet verilen işlemlerde, adalet müfettiş lerinin gayrimenkullerinin emlak vergi değerlerini ilgili belediyeden sorarak damga vergisi ve harç tamamlattırılması yoluna gittikleri görülmektedir.
Noterliklerde vuku bulan vergi ve harç kaybı olaylarına benzer şekilde mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi düşünülerek Maliye Bakanlığını n 48 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği 13.09.2005 tarih ve 25935 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmış söz konusu tebliğ ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yı l belirlenen emlak vergisi değerlerinin belediyeler tarafından elektronik doldurularak tapu dairelerine gönderilmesi istenilmiştir.
Nitekim konuyla ilgili görüşü istenilen Teftiş Kurulu Başkanlığının 14.12.2006 tarih ve 9917 sayılı cevabi yazısında özet olarak, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat s özleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın belediyece belirlenen asgari emlak vergisi değerinin işlemlerde esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu itibarla; Devletin vergi ve harç kaybına uğramaması, eksik vergi ve harcın öncelikle noterlerden tahsil edilmemesi, asıl mükellefe rücu müessesinin hukuki anlamda ifası mümkün olsa da, fiili olarak uygulanmas ında zorlukların yaşanması, bu şekilde noterlerin mağdur edilmemesi ve uygulamada birliğin sağlanması bakımından, bundan böyle gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleş melerinin kat karşılığı inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisine esas değerinin ilgili belediyeden temin edilecek bir yazı ile belgelendirilmek suretiyle tanziminin veya taraflarca daha yüksek bir de ğer beyan edilmiş ise bu değerin esas alınması, harç ve damga vergisinin hesabında da Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 10.02.2006 tarih ve 7846 sayılı yazısını duyuran 04.05.2006 tarih ve 31 sayılı Genelgenizin göz önünde bulundurulmasının uygun olacağı düşünülmektedir.” denilmektedir.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün, Teftiş Kurulu Başkanlığı’nca da iştirak edildiği anlaşılan görüşünde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşıl ığı inşaat sözleşmelerinde inşaata tahsis olunan arsanın işlem tarihindeki emlak vergisi beyan değerinin ilgili belediyesinden alınacak bir yazı ile belgelendirilmesi suretiyle işleme yazılması, ilgililer taraf ından daha yüksek bir değer beyan edilmesi halinde ise, bu değerin işleme yazılarak nispi harç ve damga vergisi uygulanması gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibi ve müteahhit arasında arsa bedelinin dışında karş ılıklı veya tek taraflı bir para ödenmesi söz konusu olduğu takdirde 2006/31 sayılı Genelgemiz esaslarının dikkate alınacağı tabiidir.
Bilgi edinilmesini ve gereğinin buna göre yapılmasını rica ederim.
Saygılarımla,

dayı yazdı:

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Kar.İnşaat Sözleşmesinde;
Rayiç değer: 600.000.TL
Mütehit tarafından Mal sahibine ayrıca 300.000.TL. ödenecektir. ve yapılacak bağımsız bölümler %50 olarak paylaşılacaktır.

Ben 600.000+300.000.=900.000.TL üzerinden harç damga tahsilatı yaptığım halde.

Geçen senedeki Bakanlık teftişinde;
ayrıldığım noterliğe bişlemin değerinin
1.200.00.TL olması gerektiği ve 300.000.TL fark için harç damga ikmalinin yapılması gerektiği;

Peki bu işe ne dersiniz.

Daha Çok Göster

[Blocked Image: http://img1.loadtr.com/b-646651-Hayat_hep_soru_i%C3%BEaretleri_ile_doludurBirini_%C3%A7%C3%B6zsen_bir_ba%C3%BEka_soru_i%C3%BEareti_ile_kar%C3%BE%C3%BDla%C3%BE%C3%BDrs%C3%BDn.jpg]

Cabir yazdı:

:)Hepsini az çok anladım da!!!bunu anlayamadım..

cabir abi dayı bey doğru almış bence
ordaki 300.000,00 TL ikmalin yersiz olduğu düşüncesindeyim
zaten vatandaş hem satış vaadi hemde kat karşılığı yapıyor
mecburen gayrimenkul karşılığı daire verilecek
burda verilecek dairelerin değerini yazmak anlamsız
birde dairelerin değeri 300.000,00 olarak nasıl algılanıyor
bende bir türlü anlamadım

Cabir yazdı:

:)Hepsini az çok anladım da!!!bunu anlayamadım..

Bende anladım abi,

yapılacak olan bağımsız bölümleren 5 adetini tarafımıza verilmesi kadıyla taşınmazın tamamnı 100 hisse kabul edip bunun 50 hissesini 300.000.TL bedelle müteahhit ....... 'e satmayı vaad ediyorum. diye sözlerini bitiriyorum.

Müfettiş beyler; bu 50 hissenin karşılığı olan 300.000.+ mal sahibine açıktan verilen 300.000.TL = 600.000.TL devam ediyor. 600.000.TL 'de emlak beyan değeri var diyor. topluyolar 1.200.000.TL toplam bedel çıkartıyorlar. aradaki farkı ikmal çıkartıyorlar. ve bana açıklamalarında müteahhide devredilen hisseni karşılığı 600.000.TL ise mal sahibine kalan hissenin bedelide 600.000.TL dr toplamı 1.2000.000.TL olur diyorlar. 3 müfettiş var bunlardn ikiside başmüfettiş.

itirazlarım neticesinde ikmali ödemdik.
Sözleşmenin içinde, Mal sahibine verilen 300.000.TL. Müteahhide devredilecek olan hiselerin karşılığı değildir. diye bir yazım mevcuttu.
Siz anlayacağınız sonunda ikna oldularda ikmalden vaz geçtiler.

arkadaşlar birbirimize kırılmaca darılmaca yok.önemli olan doğruyu hepimizin öğrenmesi.
Ben olsam belediyeden emlak vergisi değerini isterdim. burda da öyle olmuş. Müteahhidede 15 bin verilecek emlak vergisi değeri 8 bin. cezai şart da 10 bin olsa. Bunları hepsini toplamamız gerekmez. Öncelikle sözleşme bedeline cezai şart haricinde yüksek olan değer yazılır.Cezai şart da Cezai Şart Bedeline yazılır. Önemli olan Sözleşme bedelinin emlak vergisi değerinden az olmaması ve cezai şart varsa Cezai şart bölümüne yazılmasıdır diye düşünüyorum.

Adem Demirci yazdı:

arkadaşlar birbirimize kırılmaca darılmaca yok.önemli olan doğruyu hepimizin öğrenmesi.
Ben olsam belediyeden emlak vergisi değerini isterdim. burda da öyle olmuş. Müteahhidede 15 bin verilecek emlak vergisi değeri 8 bin. cezai şart da 10 bin olsa. Bunları hepsini toplamamız gerekmez. Öncelikle sözleşme bedeline cezai şart haricinde yüksek olan değer yazılır.Cezai şart da Cezai Şart Bedeline yazılır. Önemli olan Sözleşme bedelinin emlak vergisi değerinden az olmaması ve cezai şart varsa Cezai şart bölümüne yazılmasıdır diye düşünüyorum.

Bu işin doğrusu emlak beyan değeri+verilen para= toplam değer üzerinden harç ve damga vergi tahsilatının yapılması,

dayı yazdı:

Bu işin doğrusu emlak beyan değeri+verilen para= toplam değer üzerinden harç ve damga vergi tahsilatının yapılması,

Bu işin sağlamı diyelim doğrusu deyilde böyle olunca müfettişe iş bırakmamış oluyoruz kendimizce çözüm lakin dorusumu bu tartışılır.

Esas almamız gerekenler arasında arsa emlak vergisi değeri olduğu, eğer Müteahhide veya Arsa sahibine ek bir ödeme (Kira bedeli veya para veya para ile ölçülebilen bir değer) sözkonusu olacak ise bu değerin ödeme yapılan taraf hissesine tekabül eden arsa değerine ekleyip asıl emlak vergisi değeri ile karşılaştırıp fazla olandan vergilendirmek gerektiğini düşünüyorum.

En güzel sözleşme sadeleştirilmiş sözleşmedir. hiç olmazsa karışıklığa meydan vermez.

Adem Hızarcı yazdı:

En güzel sözleşme sadeleştirilmiş sözleşmedir. hiç olmazsa karışıklığa meydan vermez.

Adem bey katılıyorum;

Mümkün mertebe bu nevi sözleşmeler hazırlanırken tartışmaya yol açmayacak, işlem sahiplerini ve noteri mağdur etmeyecek biçimde yazılmalıdır. Bazı hususlar işlem taraflarına izah edilip değiştirilirse ne şiş yanar ne kebap

Bizimkilerde de mesela şu şekildeydi: "Arsanın en son emlak beyan değeri:150.000,00 TL. olup müteahhitten bu satışa karşılık para alınmamış %50'ye tekabül eden 3 adet daire anahtar teslimi şeklinde tarafıma kalması şartıyla %50 sini en son emlak vergi beyan değeri olan 150.000,00 TL. dan satmayı vaad ederim" diye mesela. Emlak vergi beyan değerini gösteren belge alınmış eklenmiş ve 150.000,00 TL. üzerinden harçlandırılmış ancak müfettiş %50 si 150.000,00 se %100 ü 300.000,00 TL. dir deyip harcını ve damgasını ikmal ettirdi.

%50'ye tekabül eden 3 adet daire anahtar teslimi şeklinde tarafıma kalması şartıyla %50 sini en son emlak vergi beyan değeri olan 150.000,00 TL. dan satmayı vaad ederim ŞEKLİNDE DEĞİLDE

%50'ye tekabül eden 3 adet daire anahtar teslimi şeklinde tarafıma kalması şartıyla %50 sini satmayı vaad ederim DENİLMİŞ OLSA BU İKMAL ÇIKMAZDI DİYE DÜŞÜNÜYORUM.

Tabi bunlar birazda varsayım gibi oluyor müfettişin yorumuna göre değişir diye düşünüyorum...

Şimde tam olarak hatırlamıyorum işlemleri Erkan Bey ben öylesine yazdım örnek verebilmek amacıyla. Belkide sizin dediğiniz gibi de yazmış olabiliriz. Ama yorumum benim böyle dedi ve vazgeçmedi. Halbuki biz zaten enson emlak vergi beyan değerini satış vaadine konu ettik ve harçlandırdık diye düşünüyorduk ve yıllarca diğer müfettişler buna doğru dediler

silivriliyiz yazdı:

Şimde tam olarak hatırlamıyorum işlemleri Erkan Bey ben öylesine yazdım örnek verebilmek amacıyla. Belkide sizin dediğiniz gibi de yazmış olabiliriz. Ama yorumum benim böyle dedi ve vazgeçmedi. Halbuki biz zaten enson emlak vergi beyan değerini satış vaadine konu ettik ve harçlandırdık diye düşünüyorduk ve yıllarca diğer müfettişler buna doğru dediler

DEDİM YA YORUM MESELESİ.

Şöyleki 26.01.2007 Tarihli 6 Numaralı Genelgeden sonra durum farklılık kazandı bundan önce si dahada kötü tamamen insaf ve yoruma dayalı gidiyordu.

"Bu sözleşme iki nüsha tanzim edilmiş olup bir nüshası Noterlik dairesinde bir nüshası kiracıda kalmıştır" şeklinde hazır getirilmiş ve onaylanmış sözleşmeden de harç ve damga ikmali yaptırdı.Bunu da ayrıca belirteyim. Dikkatli olmak ve bence bu gibi ibareleri tamamen kaldırmak gerek

Erkan Akyüz yazdı:

Adem bey katılıyorum;

Mümkün mertebe bu nevi sözleşmeler hazırlanırken tartışmaya yol açmayacak, işlem sahiplerini ve noteri mağdur etmeyecek biçimde yazılmalıdır. Bazı hususlar işlem taraflarına izah edilip değiştirilirse ne şiş yanar ne kebap

Birde bu sözleşmeyi avukatlar hazırladılrsa, işte o zaman vay halimize, yandı yavrum keten helva,

Gelde sözleşmeyi sadeleştir.:)

dayı yazdı:

Bu işin doğrusu emlak beyan değeri+verilen para= toplam değer üzerinden harç ve damga vergi tahsilatının yapılması,

dayı yazdı:

Birde bu sözleşmeyi avukatlar hazırladılrsa, işte o zaman vay halimize, yandı yavrum keten helva,

Gelde sözleşmeyi sadeleştir.:)

OZAMANDA SENİN DOĞRULARI UYGULADIĞIMIZDA SORUN KALMIYOR

dayı yazdı:

Birde bu sözleşmeyi avukatlar hazırladılrsa, işte o zaman vay halimize, yandı yavrum keten helva,

Gelde sözleşmeyi sadeleştir.:)

;D ;D